Deutsche Tageszeitung - Studie: Köln und Stuttgart bei Neubau von Wohnungen am stärksten im Rückstand

In ihrem Modell berechnen die Volkswirte des IW anhand der prognostizierten demografischen Entwicklung, der altersabhängigen Wohnungsnutzung und des derzeitigen Leerstands, wie viel in den Städten und Landkreisen jeweils gebaut werden müsste, um die Nachfrage zu decken.

Der Studie zufolge hängen vor allem die großen Städte beim Bau hinterher. So wurden in Köln und Stuttgart zwischen 2016 und 2018 nur rund die Hälfte der Wohnungen gebaut, die laut dem IW nötig wären, um die Nachfrage zu decken. Auch München, Frankfurt am Main und Berlin hängen dem Bundesschnitt hinterher, wenn auch nicht so stark.

Ganz anders sieht es den Ökonomen zufolge auf dem Land aus: "Während in den Ballungszentren ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut", teilte das IW mit. In 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise wurden in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut, als laut dem IW-Modell tatsächlich benötigt werden. Die Folge davon sei Leerstand.

Die Bautätigkeit habe auch direkten Effekt auf die Mieten: "Mietpreissteigerungen in Hamburg, Frankfurt am Main und Düsseldorf zum Beispiel fallen schwächer aus als die in Berlin, München oder Köln", beobachteten die Forscher. Allerdings lässt die Zuwanderung in die Großstädte demnach bereits an einigen Orten nach, und auch die Bautätigkeit sei in einigen angespannten Märkten bereits deutlich ausgeweitet worden.

Die Ergebnisse der IW-Studie passen zu einer aktuellen Erhebung des Immobilienunternehmens JLL: Demnach wuchsen Angebotsmieten in den größten acht Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig gegenüber dem Vorjahr noch um 2,3 Prozent - deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent.

Das liegt dem JLL-Experten Roman Heidrich zum einen daran, dass sich viele das Wohnen in den Städten nicht mehr leisten können: "Die Einkommen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten". Gerade in den Ballungsräumen sei die Belastung durch Wohnkosten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge hat.

"Zudem hat der Anstieg des Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung gesorgt", erklärte Heidrich weiter. "Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch in den nächsten Jahren begleiten." Seit Mitte 2014 haben sich die Angebotsmieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht.

"Der Bau von Wohnungen ist das beste Mittel gegen steigende Mieten", erklärte der IW-Immobilienexperte Ralph Henger. "Gelingt es nicht, in den nächsten Jahren den Bedarf zu befriedigen, wird das Problem in den folgenden Jahren noch größer werden." So müssten laut IW-Studie in den Jahren 2021 bis 2025 noch jährlich 260.000 und bis 2030 noch 246.000 Wohnungen deutschlandweit entstehen.

(P.Vasilyevsky--DTZ)