BGH stärkt Härteklausel bei Mieterhöhung wegen Modernisierung / Foto: ©
BGH stärkt Härteklausel bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt, die sich aus Gründen einer unzumutbaren Härte gegen eine mit Modernisierungen begründete Mieterhöhung wehren. Vermieter können dem nicht pauschal entgegenhalten, dass die Wohnung ohnehin zu groß ist. Allerdings müssen die Mieter Modernisierungen hinnehmen, die ihr Haus in einen üblichen Standard versetzen oder zu denen der Vermieter gesetzlich gezwungen ist. (Az: VIII ZR 21/19)
Konkret klagt ein Hartz-IV-Empfänger aus Berlin gegen die Erhöhung seiner Kaltmiete von bislang 574 um weitere 240 Euro. Das Jobcenter bezahlt davon 463 Euro. Der Mann wohnt seit seinem fünften Lebensjahr in dieser Wohnung, den Mietvertrag hatten 1962 seine inzwischen verstorbenen Eltern geschlossen.
Die Vermieterin begründet die Mieterhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen. So wurden die obere Geschossdecke und die Außenfassade gedämmt, die Balkone durch größere ersetzt und ein in den 1970er Jahren stillgelegter Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen.
Dagegen wehrt sich der Kläger unter Hinweis auf eine gesetzliche Härteklausel. Hiergegen wandte die Vermieterin ein, dass er sich darauf nicht berufen könne, weil die Wohnung nach den Maßgaben des Jobcenters mit 86 Quadratmetern für alleinstehende Hartz-IV-Empfänger ohnehin viel zu groß sei.
Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Bei den Hartz-IV-Regelungen gehe es um eine Deckelung der von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten. Bei der Härteklausel gehe es dagegen um die Frage, ob ein Mieter, der selbst keinerlei Einfluss auf Modernisierungen hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.
Dabei könne sich nicht nur die Vermieterin, sondern auch der Mieter auf den im Grundgesetz verankerten Eigentumsschutz berufen, betonte der BGH. Daher müssten immer im Einzelfall die Interessen beider Seiten abgewogen werden.
Maßgeblich auf Seiten des Mieters seien dabei etwa seine Gesundheit und seine Verwurzelung in der Wohnung. Im Streitfall habe das Landgericht Berlin daher im Grundsatz zu Recht eine unzumutbare Härte bejaht, weil der Mieter bereits seit über 55 Jahren in seiner Wohnung lebt.
Gleichzeitig verwies der BGH aber auf die gesetzlichen Einschränkungen der Härteklausel. Danach können sich Mieter nicht auf die Klausel berufen, wenn "die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist" oder wenn bestimmte Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind.
Im konkreten Fall soll nun das Landgericht Berlin die Üblichkeit insbesondere des Balkons nochmals prüfen. Bei der Außenfassade komme es darauf an, ob eine Erneuerung für den Erhalt des Hauses unausweichlich war. Denn nur dann, wenn eine Fassade ohnehin erneuert wird, schreibe das Gesetz hierfür die Einhaltung bestimmter Dämmwerte vor.
(W.Uljanov--DTZ)
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